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阿宇根据《江苏省土地管理条例》《南京市国土空间规划条例》等法规及地方政策，汇总南京市城中村改造、城市更新及宅基地管理标准，结合各区实际政策动态，为市民提供详细解读。
南京市严格落实《江苏省土地管理条例》要求，主城区（玄武、秦淮、鼓楼等）严控新建宅基地审批，重点推进城市更新与集中居住区建设。郊区（如浦口、六合、江宁等）保留宅基地管理政策，具体标准如下：
- 执行省标户均不超过200㎡。- 主城区（玄武、秦淮、鼓楼等）严控新建宅基地审批，无新增政策。- 郊区（如浦口、bwin必赢六合、江宁等）按区细化标准，如溧水区大户（5人及以上）≤200㎡，六合区大户≤200㎡，江宁区新增宅基地上限135㎡。
- 单户住房（含附属用房）：郊区一般为180-300㎡。- 六合区大户≤300㎡，溧水区大户≤300㎡，高淳区五人居以上≤250㎡。
- 普遍限制3层及以下，层高2.8-3.6m。- 浦口区要求3层以下，溧水区3层及以上需专业设计和施工。
- 建筑需退让道路、河道等，符合消防、安全规范。- 风貌需与村庄规划一致，传统村落遵循保护要求。
省级新动向：江苏省最近发布了《关于支持城市更新行动的若干政策措施》，进一步推进城市更新工作。bwin必赢江苏省支持城市更新地区优化规划指标（如日照、停车配建等），允许混合用地转换。
南京特色：主城区（玄武、秦淮、鼓楼等）无新增宅基地审批，转向集中居住区建设。最近发布了《南京市乡村地区“通则式”规划管理规定（试行）》宁规划资源规〔2024〕11号，规范乡村规划管理、保障乡村地区建设，2025年2月1日起施行。
1. 聚焦 “一路四环” 五大重点片区（长江路、环紫金山、环玄武湖、环红山、环东大），推动历史街区保护、生态融合、文商旅升级；2. 探索老旧商务楼宇改造政策，强化组织领导、资金筹措，创建南京市城市更新实验区。
2025 年实施蓁巷 - 将军巷社区更新、红山南路交通优化等 44 个项目；3-5 年打造长江路历史街区、百子亭风貌区等 9 个更新范本，纳入国家 / 省典型案例。
1. 规划引领：构建 “需求分析 — 单元划定 — 行动计划” 传导机制，探索多元政策融合；2. 多元参与：成立区更新集团，引导国企、社会资本参与；3. 民生导向：推进危房 “一幢一策” 治理，改造 “老破小” 非成套房。
重点推进长江路历史街区、小西湖片区、南捕厅历史风貌区更新，2024 年完成 15 个市级试点，持续优化老旧小区基础设施和公共服务配套。
- 形成 9 个省级、15 个市级更新试点项目- 小西湖项目获 “联合国亚太地区文化遗产保护奖”
1. 创新 “康复式”“针灸式”“缝合式”“手术式” 四种更新方式，解决 “城市病”；2. 系统推进居住类更新，优化中心城区品质与功能。
2025 年推进城河村腾迁、乐业村项目启动，深化汉口西路 134 号等地块改造，实施中山北路 43 号等 5 个城中村改造，完善基础设施和公共服务。
《南京市鼓楼区城市更新项目实施管理办法 (试行)》《2025 年区政府主要工作目标任务分解落实方案》
1. 公共类更新：推进南部片区街角景观提升；2. 综合类更新：续建迎宾数字生活馆、南湖记忆三期项目；3. 老旧小区改造：2025 年改造典雅居、双和园等 6 个小区，涉及 2222 户。
2024 年完成 10 个老旧小区改造，2025 年重点实施外立面出新、道路改造、雨污分流等工程，提升居住环境品质。
1. 空间谋划：推进梅钢片区、板桥新城控规编制，盘活低效用地 339.7 亩；2. 民生工程：实施 3 个城中村（古雄街道大小柿片区、尤家凹 3 号）、3 个老旧小区改造，完善交通、生态配套。
2025 年推进潘窑保障房建设，完成宁双路 80 号院等 3 个老旧小区改造，整治花神大道环境，建设西春路小游园等 8 个园林绿化项目。
1. 公共类更新：推进太龙路、红山路沿线. 安居保障：实施栖霞山片区、高庙城中村改造，惠及 2600 户；改造化纤新村等 3 个老旧小区，配套建设燕子矶新城、龙潭新市镇保障房。
玄武区：2025 年启动 “一路四环” 五大片区更新，推进长江路历史街区、环紫金山生态保护等项目，探索老旧商务楼宇改造政策。
秦淮区：形成 9 个省级、15 个市级更新试点，小西湖项目获联合国遗产保护奖，重点推进危房治理和非成套房改造。
鼓楼区：发布《城市更新项目实施管理办法》，采取“康复式”“针灸式”“缝合式”“手术式” 等更新方式，2025 年推进城河村、乐业村等城中村改造。
建邺区：2025 年计划改造典雅居等 6 个老旧小区，续建南湖记忆三期项目，完善基础设施。
雨花台区：推进古雄街道大小柿片区城中村改造，实施 3 个老旧小区改造，盘活低效用地 339.7 亩。
栖霞区：2024 年启动栖霞山片区、高庙等城中村改造，实施化纤新村等 3 个老旧小区改造，配套保障房建设。
浦口区：宅基地面积：≤200㎡，建筑层数≤3层，檐高≤7.2m。城市更新：重点提升江浦老城，推进低效工业区转型。
村民建房（含险房翻建）的建筑层数应控制在3层及以下，室内外高差宜控制在0.45米以内，建筑层高宜为2.8—3.6米，净高不宜低于2.5米。位于传统村落的，还应符合传统村落保护发展规划的相关要求。
江宁区：分类管理：非规划发展村可原址翻建，险房翻建需符合“三原”原则（原址、原面积、原高度）。
明确指出人均建筑面积标准，即建筑主房人均建筑面积应控制在60平方米以内，辅房可根据实际情况控制在每户30平方米以内（不纳入发证范围），且住房及辅房建筑基地面积不超过宅基地面积的70%。
溧水区：分户优化：允许多子女家庭分户，搬迁撤并类村庄三年内未搬迁可申请建房。
高淳区：建筑管控：限制了层数和高度，五层及以上自建房需安全排查，强化质量监管。
建筑设计 1、建筑层数应控制在3层及以下，坡地建筑的架空层（没 有围合封闭）不计入层数。室内外高差宜控制在0.45米以内，建 筑间距系数可以不受1∶1.3的限制（但必须征得四邻同意意 见）； 2、建筑层高宜为2.8-3.6米，净高不宜低于2.5米；
宅基地政策：主城区（如玄武、秦淮）全面停止新建宅基地审批，郊区（如溧水、高淳）根据人均耕地调整面积上限，溧水区、六合区放宽分户和面积限制。
城市更新：主城区侧重历史文化保护（如秦淮小西湖）、老旧小区改造（如建邺双和园），郊区推进城中村改造与保障房建设（如栖霞山片区）。
建筑管控：全市统一农村村民住房的建筑层数一般不超过3层，层高一般 2.8-3.6 m，但郊区对传统村落、风景名胜区有额外风貌要求，如高淳区需使用官方设计图集。（《南京市农村村民建房规划管理指导意见》（宁政办发〔2017〕47号））
《江苏省土地管理条例》（2021年修订）《江苏省城乡规划条例》（2019年修正）江苏省《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经〔2020〕11号）《江苏省村镇规划建设管理条例》《江苏省城市规划管理技术规定》《关于加强县乡全域国土空间规划促进城乡融合发展的通知》（苏自然资函〔2024〕806号）江苏省政府办公厅《关于支持城市更新行动的若干政策措施》
《南京市国土空间规划条例》《南京市农村地区规划实施管理规定》（宁政规字〔2012〕27号，2021年规范性文件后评估后修订）；《关于加强和规范农村宅基地管理工作的意见（试行）》（宁委农办〔2021〕25号）；《南京市农村村民建房规划管理指导意见》（宁政办发〔2017〕47号）《南京市乡村地区“通则式”规划管理规定（试行）》宁规划资源规〔2024〕11号
玄武区启动实施五大重点片区城市更新，拟制《玄武区促进老旧商务楼宇更新改造的若干措施（试行）》（待发布）秦淮区2024-06-26发布秦淮区深入探索更可持续、更有温度的城市更新，形成了9个省级、15个市级更新试点项目鼓楼区《南京市鼓楼区城市更新项目实施管理办法(试行)》鼓楼区《2025年区政府主要工作目标任务分解落实方案》鼓政〔2025〕2号《建邺区2025年城市建设计划》《雨花台区2024年国民经济和社会发展计划执行情况与2025年国民经济和社会发展计划（草案）的报告》《2024年栖霞区城乡建设计划》《南京市浦口区农村村民建房管理实施细则（试行）（征求意见稿）》生成日期：2024-10-09《南京市六合区镇村布局规划》（2023版）南京市六合区《区政府关于印发南京市六合区农村村民建房管理办法（试行）的通知》 六政规〔2024〕3号《江宁区农村村民建房规划管理实施细则（试行）》（江宁政办发〔2018〕359号）《南京市江宁区农村宅基地管理工作的实施意见（试行）》2022《南京市溧水区镇村布局规划》《溧水区农村宅基地和村民建房管理办法》溧政规〔2023〕3号《关于印发南京市高淳区村民建房管理实施细则的通知》（高政办发〔2018〕143号 ）
阿宇注：以上内容综合政策文件整理，仅供参考，具体执行应当以当地农业农村、自然资源、住建部门政策及具体实践为准。
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